--- title: "Comprar una propiedad en Panamá siendo extranjero: proceso, impuestos y exoneraciones" url: https://radarpanama.com/comprar-propiedad-en-panama-extranjero/ author: Daniela Bohórquez publisher: Radar Panamá date: 2026-09-25 modified: 2026-10-21 description: "Cómo compra un extranjero una propiedad en Panamá: derechos, proceso paso a paso, impuestos de transferencia e inmuebles y exoneraciones de la Ley 66 de 2017." language: es license: Prensa12 LLC. Cita permitida con enlace a la URL original. --- # Comprar una propiedad en Panamá siendo extranjero: proceso, impuestos y exoneraciones **En resumen:** un extranjero puede comprar una propiedad en Panamá con los mismos derechos que un panameño, a su nombre o a través de una sociedad, sin necesidad de residir en el país. El proceso pasa por promesa de compraventa, estudio de títulos en el Registro Público, escritura ante notario e inscripción. El vendedor paga el 2 % de impuesto de transferencia y el 3 % de adelanto del impuesto sobre la renta; el comprador asume los gastos de notaría, registro y abogado. Desde la Ley 66 de 2017 la vivienda principal está exenta de impuesto de inmuebles hasta 120.000 dólares de valor catastral y tributa a tarifas reducidas por encima. La compra sobre plano y las zonas de playa exigen comprobaciones adicionales. ## Qué puede comprar un extranjero en Panamá La legislación panameña no distingue entre nacionales y extranjeros para la propiedad inmobiliaria titulada: cualquier persona, resida o no en el país, puede comprar, vender, heredar e hipotecar un inmueble inscrito en el Registro Público. La única restricción constitucional relevante afecta a las tierras situadas a menos de diez kilómetros de las fronteras con Costa Rica y Colombia, y algunas islas y zonas costeras se rigen por concesiones administrativas en lugar de propiedad plena. "Los extranjeros pueden comprar propiedades en Panamá de manera legal y con prácticamente los mismos derechos que los ciudadanos panameños. No existe una prohibición general ni discriminación en la ley que impida a un extranjero adquirir bienes raíces en el país." Legal Solutions Panamá, firma de abogados especializada en derecho inmobiliario, en su análisis sobre [si es legal que los extranjeros compren propiedades en Panamá](https://legalsolutionspanama.com/blog/es-legal-que-los-extranjeros-compren-propiedades-en-panama/) La distinción que sí importa es entre **propiedad titulada**, con folio real en el Registro Público, y **derechos posesorios**, frecuentes en áreas rurales y de playa, que no son propiedad y no se pueden hipotecar ni transferir con la misma seguridad. Un comprador extranjero debería limitarse a propiedad titulada salvo que cuente con asesoría especializada. **A nombre propio** La opción más simple. El extranjero figura como propietario con su pasaporte. Válida para vivienda principal y para acceder al patrimonio familiar tributario. **A través de una sociedad** Habitual en inversión y en patrimonios con varios inmuebles. Facilita la sucesión y la venta de participaciones, pero pierde la exoneración de vivienda principal. **Con fundación de interés privado** Vehículo panameño de planificación patrimonial y sucesoria, regulado por la Ley 25 de 1995. Útil para familias con herederos en varios países. **Con financiación local** Los bancos panameños financian a extranjeros no residentes con porcentajes menores y más documentación. Un residente accede a mejores condiciones. ## El proceso de compra paso a paso - **Reserva y promesa de compraventa.** Se firma una promesa con arras, habitualmente del 10 %, que fija precio, plazo y condiciones. Conviene inscribirla en el Registro Público para que sea oponible a terceros. - **Estudio de títulos.** Un abogado revisa en el Registro Público el folio real de la finca: titular, gravámenes, hipotecas, embargos y limitaciones. También se comprueba que el vendedor esté al día en impuesto de inmuebles y cuotas de administración. - **Paz y salvo de la DGI.** La Dirección General de Ingresos emite el certificado de que el inmueble no tiene deudas tributarias, requisito para la escritura. - **Pago de impuestos de transferencia.** El vendedor liquida el 2 % de transferencia y el 3 % de adelanto del impuesto sobre la renta ante la DGI. Sin ese pago, el notario no protocoliza. - **Escritura pública ante notario.** Se firma la minuta de compraventa y el notario la eleva a escritura. El extranjero puede firmar con poder si no está en Panamá. - **Inscripción en el Registro Público.** La propiedad se transfiere cuando la escritura queda inscrita, no cuando se firma. El plazo habitual es de días a pocas semanas. Como advierte Legal Solutions Panamá, "si la propiedad no se registra en el Registro Público, el comprador no será reconocido como el dueño legal". - **Declaración de vivienda principal.** Si el inmueble será residencia habitual, se presenta ante la DGI la declaración jurada de patrimonio familiar tributario o vivienda principal para acceder a la exoneración. **Dato clave:** en Panamá el dinero de la compra no debería entregarse al vendedor antes de la inscripción. La práctica segura es el pago en custodia (escrow) en un banco o firma de abogados, que libera los fondos cuando el Registro Público confirma la transferencia. ## Impuestos y gastos de la operación El sistema panameño carga los impuestos de la transferencia sobre el vendedor y los gastos de formalización sobre el comprador, aunque las partes pueden pactar otra distribución en la promesa. | Concepto | Base de cálculo | Quién lo paga | Norma | | --- | --- | --- | --- | | Impuesto de transferencia de bienes inmuebles | 2 % sobre el mayor entre el precio de venta y el valor catastral actualizado | Vendedor | Código Fiscal, artículo 701 | | Adelanto del impuesto sobre la renta por ganancia de capital | 3 % sobre el mayor entre el precio y el valor catastral; puede solicitarse devolución si la ganancia real tributa menos | Vendedor | Código Fiscal, artículo 701 | | Gastos de notaría | Según tarifa notarial y número de páginas | Comprador | Tarifa notarial | | Derechos de inscripción en el Registro Público | Proporcionales al valor de la operación | Comprador | Tarifas del Registro Público | | Honorarios de abogado | Pactados; suele ser un porcentaje del precio o tarifa fija | Comprador | Libre | | Comisión inmobiliaria | Pactada; la costumbre en Panamá es que la asuma el vendedor | Vendedor | Libre | Las viviendas nuevas vendidas por promotor tributaron durante años con exoneraciones parciales del 2 % en primera venta; ese beneficio se ha ido eliminando, por lo que el comprador sobre plano debe confirmar con el promotor qué impuestos aplican a su contrato concreto. ## Impuesto de inmuebles anual y exoneraciones La Ley 66 de 2017 rebajó las tarifas del impuesto de inmuebles y creó dos figuras que benefician al propietario que vive en su casa: el **patrimonio familiar tributario**, para la vivienda donde reside el propietario con su familia, y la **vivienda principal**, para quien vive solo. Ambas exigen una declaración jurada ante la DGI y se aplican a un solo inmueble por contribuyente. El monto por tramos se puede estimar con la [calculadora de impuesto de inmueble](/calculadora-impuesto-inmueble/). | Valor catastral | Vivienda principal o patrimonio familiar | Resto de inmuebles (segunda vivienda, inversión, comercial) | | --- | --- | --- | | Hasta 30.000 USD | Exento | Exento | | De 30.001 a 120.000 USD | Exento | 0,6 % sobre el excedente de 30.000 | | De 120.001 a 250.000 USD | 0,5 % sobre el excedente de 120.000 | 0,6 % | | De 250.001 a 500.000 USD | 0,5 % | 0,8 % sobre el excedente de 250.000 | | De 500.001 a 700.000 USD | 0,5 % | 1 % sobre el excedente de 500.000 | | Más de 700.000 USD | 0,7 % sobre el excedente de 700.000 | 1 % | Además, las viviendas nuevas de entre 120.000 y 300.000 dólares que se declaren patrimonio familiar o vivienda principal quedan exentas durante tres años desde el permiso de ocupación o la inscripción, lo que ocurra primero. El impuesto se paga en tres cuotas anuales, con descuento por pago anticipado. ## Zonas más demandadas y qué mirar en cada una | Zona | Perfil de comprador | Qué comprobar | | --- | --- | --- | | Ciudad de Panamá: Costa del Este, Punta Pacífica, San Francisco, Casco Antiguo | Ejecutivos, inversores en renta, segunda residencia urbana | Cuotas de administración del edificio, estado de la finca en el Registro, restricciones de alquiler corto en el reglamento de propiedad horizontal | | Playas del Pacífico: Coronado, Gorgona, Buenaventura, Río Hato | Jubilados norteamericanos, segunda residencia | Si es propiedad titulada o concesión, acceso a agua y servicios, distancia al nuevo aeropuerto de Río Hato | | Boquete y Volcán (Chiriquí) | Jubilados, clima de montaña | Derechos posesorios frecuentes en fincas rurales; verificar título y linderos | | Bocas del Toro | Turismo, hostelería | Muchas islas están bajo concesión o son tierras de comarca; asesoría obligatoria | | Pedasí y Azuero | Turismo y retiro | Titulación reciente en muchas fincas; comprobar servidumbres de paso a playa | El auge turístico del interior, con vuelos directos a Río Hato y un préstamo del BID para infraestructura, está moviendo la demanda fuera de la capital, como analiza Radar Panamá en su [informe sobre las cifras del turismo](https://radarpanama.com/turismo-en-panama-2026-cifras-y-oportunidades/). Quien compre para alquilar a corto plazo debe revisar el reglamento del edificio y la normativa municipal antes de contar con esos ingresos. ## Errores frecuentes del comprador extranjero - **Comprar derechos posesorios creyendo que es propiedad.** Es el error más caro. Solo la propiedad titulada con folio real da seguridad plena. - **Pagar sin custodia.** Entregar el dinero antes de la inscripción deja al comprador sin garantía si aparece un gravamen. - **No revisar el reglamento de propiedad horizontal.** Muchos edificios prohíben el alquiler por días o limitan mascotas y reformas. - **Olvidar la declaración de vivienda principal.** Sin ella se paga la tarifa completa de impuesto de inmuebles aunque se viva en la casa. - **Comprar con sociedad para la vivienda habitual.** Se pierde la exoneración y se complica la financiación. La sociedad tiene sentido para inversión, como explica la [guía de Radar Panamá sobre sociedades panameñas](https://radarpanama.com/crear-empresa-offshore-en-panama/). - **Confundir compra con residencia.** Comprar no da residencia automática. La inversión inmobiliaria sí abre vías migratorias con montos mínimos, detalladas en la [guía de residencia por inversión](https://radarpanama.com/residencia-en-panama-por-inversion/). ## Preguntas frecuentes sobre comprar propiedad en Panamá **¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Panamá?** Sí, con los mismos derechos que un panameño y sin necesidad de residir en el país. La excepción son las tierras a menos de diez kilómetros de las fronteras y las zonas bajo concesión, como parte de las islas. **¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en Panamá?** El vendedor paga el 2 % de impuesto de transferencia y el 3 % de adelanto del impuesto sobre la renta. El comprador asume notaría, derechos de registro y honorarios de abogado. **¿Cuánto es el impuesto de inmuebles anual?** Para la vivienda principal: exento hasta 120.000 dólares de valor catastral, 0,5 % entre 120.000 y 700.000 y 0,7 % por encima. Para otros inmuebles: exento hasta 30.000, 0,6 % hasta 250.000, 0,8 % hasta 500.000 y 1 % por encima, según la Ley 66 de 2017. **¿Qué es el patrimonio familiar tributario?** La figura de la Ley 66 de 2017 que exime de impuesto de inmuebles hasta 120.000 dólares a la vivienda donde el propietario reside con su familia. Se solicita con una declaración jurada ante la DGI y aplica a un solo inmueble. **¿Qué diferencia hay entre propiedad titulada y derechos posesorios?** La propiedad titulada está inscrita en el Registro Público con folio real y puede venderse, heredarse e hipotecarse con plena seguridad. Los derechos posesorios son una ocupación reconocida pero no son propiedad y no ofrecen las mismas garantías. **¿Comprar una propiedad da residencia en Panamá?** No de forma automática, y a la inversa tampoco hace falta: según Legal Solutions Panamá, "no es necesario tener visa ni residencia para comprar propiedades en Panamá". Una inversión inmobiliaria de 200.000 dólares permite optar a la visa de Países Amigos y una de 300.000 en primera venta a la de Inversionista Calificado, con requisitos adicionales. **¿Puede un extranjero obtener hipoteca en Panamá?** Sí. Los bancos financian a no residentes con porcentajes menores, plazos más cortos y más documentación de ingresos. Los residentes con historial local acceden a condiciones similares a las de los panameños. **¿Cuánto tarda una compraventa en Panamá?** Entre cuatro y ocho semanas desde la promesa hasta la inscripción, si el título está limpio y el vendedor tiene los paz y salvo al día. La compra sobre plano depende del calendario de obra. ## Fuentes consultadas - [Ley 66 de 2017 sobre impuesto de inmuebles](https://vlex.com.pa/vid/ley-n-66-modifica-946127687), vLex Panamá. - [Código Fiscal de Panamá](https://docs.panama.justia.com/federales/codigos/codigo-fiscal.pdf), artículos 701 y siguientes. - [Dirección General de Ingresos](https://dgi.mef.gob.pa/), impuesto de inmuebles y paz y salvo. - [Registro Público de Panamá](https://registro-publico.gob.pa/images/InstructivoconsultasWeb.pdf), consulta de fincas y tarifas. - [El impuesto de bienes inmuebles en Panamá](https://lexlatin.com/opinion/el-impuesto-de-bienes-inmuebles-en-panama-que-debemos-saber), LexLatin. - [Patrimonio familiar tributario o vivienda principal](https://www.aalnlaw.com/es/blog/2023/patrimonio-familiar-tributario-o-vivienda-principal), Arias, Abrego, López & Noriega. - [Fin de la exoneración del 2 % de transferencia](https://pacheco.com.pa/fin-de-la-exoneracion-del-itbi-2-impuesto-de-transferencia-de-bienes-inmuebles/), Pacheco & Asociados. - [Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial](https://www.miviot.gob.pa/). - [¿Es legal que los extranjeros compren propiedades en Panamá?](https://legalsolutionspanama.com/blog/es-legal-que-los-extranjeros-compren-propiedades-en-panama/), Legal Solutions Panamá.