--- title: "Propiedad horizontal en Panamá: cómo funciona un PH, cuotas, asamblea y derechos del propietario" url: https://radarpanama.com/propiedad-horizontal-panama-como-funciona-un-ph/ author: Deilys Romero publisher: Radar Panamá date: 2026-09-26 modified: 2026-09-26 description: "La propiedad horizontal en Panamá según la Ley 284 de 2022: cuota por coeficiente, fondo de imprevistos del 1%, asamblea, junta directiva, MIVIOT y recargo de hasta 20% al propietario moroso." language: es license: Prensa12 LLC. Cita permitida con enlace a la URL original. --- # Propiedad horizontal en Panamá: cómo funciona un PH, cuotas, asamblea y derechos del propietario **En resumen:** la propiedad horizontal (PH) es el régimen legal bajo el que funcionan los edificios de apartamentos y las urbanizaciones cerradas de Panamá. Cada propietario es dueño de su unidad y copropietario de las áreas comunes, y paga una cuota mensual proporcional al valor de su unidad. Lo regula la Ley 284 de 2022, que obliga a un fondo de imprevistos, permite asambleas virtuales y da al MIVIOT poder para sancionar. El propietario moroso puede perder el acceso a las áreas comunes y pagar hasta 20% de recargo. ## Qué es la propiedad horizontal Es la forma jurídica que permite que un mismo edificio o conjunto tenga muchos dueños. Cada uno posee su apartamento, local o casa con título propio en el Registro Público, y una parte proporcional de lo común: lobby, ascensores, piscina, estacionamientos de visita, jardines y estructura. Esa parte se llama coeficiente de participación y se fija en el reglamento de copropiedad según el valor de cada unidad. Todos los edificios de apartamentos, la mayoría de los conjuntos residenciales cerrados y muchos centros comerciales de Panamá están bajo este régimen. Al comprar una unidad se acepta el reglamento del PH, que tiene fuerza de contrato. ## Quién manda en un PH | Órgano | Qué hace | | --- | --- | | Asamblea de propietarios | Máxima autoridad. Aprueba presupuesto, cuotas, obras y cambios de reglamento. Puede reunirse de forma presencial o virtual. | | Junta directiva | Mínimo tres miembros: presidente, secretario y tesorero. Ejecuta lo que decide la asamblea y supervisa al administrador. | | Administrador | Gestiona el día a día: cobros, pagos, personal, mantenimiento. Debe presentar presupuesto e informe financiero cada año. | | MIVIOT | Autoridad del Estado. Media conflictos, verifica actas y sanciona con multas de 500 a 5.000 balboas. | ## Las cuotas y el fondo de imprevistos La cuota de gastos comunes se paga cada mes y cubre seguridad, limpieza, ascensores, agua de áreas comunes, seguro del edificio y administración. Se calcula multiplicando el presupuesto anual por el coeficiente de cada unidad. Además, la Ley 284 obliga a un **fondo de gastos imprevistos** de al menos el 1% de los ingresos anuales, guardado en una cuenta bancaria separada y que solo se puede usar con aprobación del 51% de los propietarios. **Dato clave:** cambiar el reglamento de un PH en Panamá requiere el voto del 66% de las unidades que representen al menos el 75% del valor del edificio. Ninguna junta directiva puede modificarlo por su cuenta ni exonerar a un propietario de pagar cuotas. ## Qué pasa con el propietario moroso - Recargo de hasta el 20% sobre las cuotas vencidas. - Suspensión del uso de áreas comunes y de servicios como control de acceso vehicular. - Publicación de la morosidad en el edificio. - Cobro judicial a partir de dos meses de atraso, con posibilidad de embargo de la unidad. - La deuda sigue a la unidad: quien compra un apartamento moroso hereda la deuda, por eso se pide paz y salvo del PH antes de la venta. ## Novedades de la Ley 284 - **Asambleas y juntas virtuales** con plena validez, y consecuencias para quien no asiste. - **Fondo de imprevistos obligatorio** y prohibición de hipotecar o embargar más del 20% de los fondos comunes. - **Normas de bioseguridad** que la asamblea puede adoptar en emergencias sanitarias. - **MIVIOT con poder vinculante** y jueces de paz competentes para conflictos de convivencia. - **Perfil obligatorio del administrador**, con conocimientos de contabilidad, derecho laboral y la propia ley. **Preguntas frecuentes** ### ¿Qué es un PH en Panamá? Un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal: cada dueño tiene su unidad con título propio y una parte proporcional de las áreas comunes, y paga una cuota mensual para mantenerlas. Lo regula la Ley 284 de 2022. ### ¿Cómo se calcula la cuota de mantenimiento de un PH? Multiplicando el presupuesto anual de gastos comunes por el coeficiente de participación de cada unidad, que depende de su valor en el reglamento de copropiedad. Se paga mensualmente. ### ¿Qué pasa si no pago la cuota del PH? Recargo de hasta 20%, suspensión del uso de áreas comunes y cobro judicial a partir de dos meses de atraso. La deuda queda ligada a la unidad y aparece al vender. ## Artículos relacionados - [Comprar propiedad en Panamá siendo extranjero](/comprar-propiedad-en-panama-extranjero/) - [Calculadora de impuesto de inmueble](/calculadora-impuesto-inmueble/) - [Mejores abogados inmobiliarios en Panamá](/mejores-abogados-inmobiliarios-panama-compradores-extranjeros/) ## Fuentes - Ley 284 de 14 de febrero de 2022, sobre el régimen de propiedad horizontal, Gaceta Oficial 29476-C. - [Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT)](https://www.miviot.gob.pa/), Dirección de Propiedad Horizontal.