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Última verificación: 20 de octubre de 2026. Cada dato enlaza a su fuente oficial.
Contenido de esta guía
Qué parte de la climatización es área común y cómo se paga
Es área común el equipo que sirve al edificio y no a una sola unidad: la climatización de lobby, pasillos, salón social, gimnasio y azotea, y los sistemas centrales. La Ley 284 no nombra equipos de aire acondicionado. Define los bienes comunes por su función: los que pertenecen a todos los propietarios y que, por su naturaleza o destinación, permiten o facilitan el funcionamiento, la conservación, el uso y el goce de la propiedad (artículo 6). El artículo 116 menciona el vestíbulo, los pasillos y las áreas sociales, entre otros. El equipo de un apartamento u oficina es bien privado, y el Reglamento de Copropiedad de cada edificio fija qué es común (artículo 49).
Cada propietario contribuye con los gastos de administración, conservación, mantenimiento, operación y reparación de los bienes comunes según la cuota del Reglamento de Copropiedad (artículo 25). El Fondo para Imprevistos no sirve para esto: no puede usarse en el mantenimiento usual o normal (artículo 46), así que el mantenimiento preventivo va en el presupuesto ordinario.
Quién decide y cómo se aprueba
La administración y el mantenimiento de los bienes comunes corresponden a la Asamblea de Propietarios y los ejecutan la Junta Directiva y el administrador (artículo 60). Cada uno tiene un papel:
| Quién | Qué decide o hace | Fuente |
|---|---|---|
| Asamblea de Propietarios | Aprueba el presupuesto anual, que incluye el Fondo para Imprevistos, en reunión ordinaria al menos una vez al año. | Arts. 47, 61 y 62, Ley 284 |
| Junta Directiva | Evalúa las cotizaciones del administrador y aprueba o rechaza los contratos. Puede autorizar un gasto extraordinario urgente no previsto. | Art. 80, Ley 284 |
| Administrador | Elabora el proyecto de presupuesto y celebra los contratos ya aprobados, dentro del presupuesto vigente. | Arts. 93 y 94, Ley 284 |
| Asamblea, casos especiales | Cuota extraordinaria: 51 % de las unidades al día en primera convocatoria y 30 % en la segunda. Uso del Fondo para Imprevistos: 51 % de todas las unidades. | Arts. 35 y 48, Ley 284 |
Ante una urgencia, la Asamblea puede reunirse de forma extraordinaria (artículo 64). El Fondo para Imprevistos se deposita en una cuenta aparte que solo se mueve con su autorización (artículo 82).
Qué debe cubrir el contrato de mantenimiento de áreas comunes
Un contrato útil para una junta fija qué equipos entran, qué se hace en cada visita, cada cuánto y qué documento queda. La lista de mantenimiento preventivo de calidad del aire interior de ASHRAE reparte tareas por frecuencia y se apoya en el estándar ANSI/ASHRAE/ACCA 180. Está pensada para personal de operación de edificios y no sustituye el manual de cada fabricante. Estas son algunas de sus tareas:
| Frecuencia | Tarea según la lista de ASHRAE |
|---|---|
| Mensual | Leer la presión de los filtros y reemplazar el que exceda el máximo del manual; revisar sellos y soporte. |
| Mensual | Revisar bandejas de drenaje y drenajes de condensado: agua estancada, crecimiento biológico, sedimento u óxido; limpiar trampas. |
| Semestral | Inspección completa de bandejas de drenaje y revisión visual de la limpieza de los serpentines. |
| Anual | Limpieza completa del serpentín de enfriamiento y del interior de la manejadora, con fotografías antes y después. |
El contrato también debe fijar equipos cubiertos y excluidos, el informe tras cada visita y quién aprueba los repuestos mayores. La guía sobre el contrato de mantenimiento para empresas desarrolla esas cláusulas.
Cómo comparar propuestas y llevarlas a la junta
La Junta Directiva evalúa las cotizaciones, así que la comparación debe ser legible para personas no técnicas y usar el mismo formato en todas las ofertas. Una oferta más barata que omite el informe escrito o los drenajes no equivale a una más completa. La guía sobre qué revisar cuando el aire de una oficina no enfría muestra los síntomas que el mantenimiento busca prevenir.
- Reunir el inventario. Marca, modelo, ubicación y estado de cada equipo común, aunque sea una primera versión.
- Pedir propuestas con el mismo formato. Alcance por visita, frecuencia, informe y tratamiento de repuestos.
- Cotejar con el presupuesto aprobado. La Junta aprueba los contratos con base en el presupuesto de la Asamblea (artículo 80).
- Preparar un resumen de una página. Qué se contrata, cuánto pesa en la partida y qué informe recibirá la junta.
- Dejar constancia. Acta de aprobación y archivo de las propuestas; los propietarios pueden solicitar por escrito cotizaciones y contrataciones (artículo 2).
Climatiza Panamá, empresa con sede en Ciudad de Panamá, describe en su página de mantenimiento contratos en tres niveles (Básico, Prioritario e Integral) con informe escrito por visita y un levantamiento previo del parque de equipos. En su página para edificios y PH indica que trabaja principalmente con áreas comunes y sistemas centrales.
Inventario y bitácora de equipos
Sin registro, cada administrador nuevo empieza de cero. La lista de ASHRAE pide anotar en cada tarea la fecha, las iniciales del técnico y el resultado, registrar una acción correctiva cuando algo falla y anexar fotografías y lecturas al manual del edificio. La guía de calidad del aire de la EPA de EE. UU. ofrece un formulario de registro de actividades y operación y listas de verificación HVAC como modelo gratuito.
Una bitácora útil registra por equipo la ubicación, las visitas, los hallazgos, los repuestos cambiados, las fotografías y la próxima intervención. Con ese historial, pedir una inversión deja de ser una opinión y pasa a ser un dato.
Mitos y realidad
- Mito: el Fondo para Imprevistos paga el mantenimiento del aire. Realidad: la ley lo reserva a gastos imprevistos y excluye el mantenimiento usual (artículo 46).
- Mito: el administrador contrata lo que considere. Realidad: la Junta Directiva aprueba o rechaza los contratos (artículos 80 y 93).
- Mito: todo el aire acondicionado del edificio es área común. Realidad: el equipo de una unidad es bien privado.
- Mito: si el aire enfría, no hace falta revisar. Realidad: según la lista de ASHRAE, la mayoría de los problemas de calidad del aire en edificios en operación son fallas de mantenimiento, como filtros tapados, serpentines sucios o drenajes bloqueados.
- Mito: contratar a un proveedor exime de llevar registros. Realidad: el historial por equipo es lo que permite justificar el gasto ante la junta.
Climatiza Panamá describe en su página para edificios y propiedades horizontales el levantamiento de activos, los contratos de mantenimiento y los informes redactados para juntas.
Preguntas frecuentes
¿El aire acondicionado de las áreas comunes se paga con la cuota de gastos comunes?
Sí. El artículo 25 de la Ley 284 de 2022 obliga a cada propietario a contribuir con los gastos de conservación, mantenimiento, operación y reparación de los bienes comunes.
¿Quién aprueba el contrato de mantenimiento de la climatización común?
La Junta Directiva, con base en el presupuesto aprobado por la Asamblea de Propietarios (artículo 80). El administrador lo celebra una vez aprobado.
¿Se puede usar el Fondo para Imprevistos para el mantenimiento del aire?
No para el mantenimiento usual o normal. El artículo 46 lo reserva a gastos imprevistos, y su uso requiere el voto del 51 % de las unidades (artículo 48).
¿Cada cuánto debe revisarse la climatización central de un edificio?
Depende del equipo y su uso. La lista de ASHRAE reparte tareas en revisiones mensuales, trimestrales, semestrales y anuales, con filtros y drenajes entre las más frecuentes.
¿Qué debe entregar el proveedor después de cada visita?
Un informe escrito con lo revisado, los hallazgos y las acciones pendientes, archivado por equipo.
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Fuentes
Consultadas el 20 de octubre de 2026. La Ley 284 es un PDF escaneado de la Gaceta Oficial 29476-C; los artículos citados se transcribieron de ese documento.
- Ley 284 de 14 de febrero de 2022, Gaceta Oficial 29476-C (Legispan, Asamblea Nacional).
- ASHRAE, Indoor Air Quality: A Preventive Maintenance Checklist for Facility Operators.
- Departamento de Energía de EE. UU. (FEMP), O&M Best Practices Guide, Release 3.0 y su página oficial.
- EPA y NIOSH, Building Air Quality: A Guide for Building Owners and Facility Managers.
- EPA, Log of Activities and System Operations.
- EPA, HVAC Checklist, Long Form.
- Climatiza Panamá, edificios y propiedades horizontales.
- Climatiza Panamá, mantenimiento de aire acondicionado.
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