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Qué es un código de zona
La Ley 6 de 2006, que reglamenta el ordenamiento territorial para el desarrollo urbano y se publicó en la Gaceta Oficial 25478, define la zonificación como la división territorial de un centro urbano o de un área no desarrollada para regular los usos del suelo por áreas de uso homogéneas. Esa definición aparece en el glosario del artículo 5 del texto de la ley. Cada área homogénea recibe un código, y cada código tiene normas asociadas: usos permitidos, densidad, tamaño mínimo del lote, altura, retiros y estacionamientos.
Por eso el código funciona como el primer filtro de una compra de terreno para desarrollo. Un lote con el código correcto permite el proyecto previsto. Uno con otro código puede obligar a rediseñar o a tramitar un cambio.
La nomenclatura panameña distingue familias. Las siglas RM corresponden a residencial multifamiliar de alta densidad, con tres niveles. La Estrella, en una nota de 2014 sobre una resolución del MIVIOT, los describe como RM-1 con 750 personas por hectárea, RM-2 con 1.000 y RM-3 con 1.500. Las siglas C corresponden a comercial, y SIU a lo que Green Valley asocia con equipamientos institucionales como colegios y hospitales. La cifra de 1.500 coincide con la que Green Valley publica para sus lotes RM3.
Los códigos de Green Valley, uno por uno
La página de promotores de Green Valley describe sus lotes por código de uso de suelo. La tabla resume lo que esa web publica sobre cada uno.
| Código | Uso que describe la web | Lote desde | Altura o densidad |
|---|---|---|---|
| RM3-C2 | Vivienda y comercio de alta densidad: oficinas o apartamentos en altura | 2.500 m² | 1.500 hab/ha |
| RM3 | Residencial de alta densidad: edificios de apartamentos en altura | 2.500 m² | 1.500 hab/ha |
| C1 | Plazas comerciales: restaurantes, supermercados, boutiques, cafeterías | 1.000 m² | Planta baja más un piso |
| C2 | Malls, torres de oficinas, hoteles, grandes almacenes, gasolineras | Se confirma por lote | Se confirma en la certificación |
| SIU2 | Colegios y hospitales | 4.500 m² | Se confirma por lote |
Datos de la página de promotores de Green Valley. La web no publica aquí la altura de los lotes RM3 ni de C2; ese dato se confirma con la certificación oficial y con el equipo comercial. La disponibilidad de cada lote no se trata en este artículo.
Los lotes RM3 y RM3-C2 comparten, según la misma página, retiros laterales de 5 o 7,5 metros según la longitud del frente, y ajardinamiento y arbolado en los retiros, salvo en los accesos al edificio.
RM3 y RM3-C2: edificios en altura
Para un promotor de apartamentos, la combinación de densidad alta y lotes de 2.500 metros cuadrados o más es el centro de la oferta. La web de Green Valley describe RM3 como suelo para grandes proyectos de apartamentos y RM3-C2 como suelo mixto, donde puede haber oficinas y vivienda en el mismo conjunto. La nota de Green Valley sobre terrenos para proyectos multifamiliares añade el argumento de que construir dentro de una comunidad planificada facilita integrar amenidades y áreas comunes.
La densidad de 1.500 habitantes por hectárea no equivale a un número de apartamentos por sí sola. La Resolución 32 de 2019 del MIVIOT regula a nivel nacional el cálculo del número de habitantes en viviendas y edificios de apartamentos, según el resumen de la página de normativas, de modo que el arquitecto del proyecto traduce la densidad en unidades con esa norma. El texto de la Resolución 32 de 2019 está publicado por el ministerio. Quien termine vendiendo apartamentos bajo un régimen de condominio también debe considerar la guía de Radar sobre propiedad horizontal.
C1 y C2: comercio y servicios
El código C1, según Green Valley, corresponde a plazas comerciales de máximo dos plantas, situadas frente a los lagos y pensadas para restaurantes, supermercados, boutiques, lavanderías, panaderías y cafeterías. El tamaño mínimo es de 1.000 metros cuadrados y la altura máxima, planta baja más un piso.
El código C2 se presenta como el de mayor valor económico del proyecto por su escasez en la ciudad de Panamá y su diversidad de usos. La web lo ubica en la entrada del proyecto y lo asocia a malls, torres de oficinas, hoteles, grandes almacenes y gasolineras. Es una valoración comercial del desarrollador, y cada promotor comprueba con la certificación oficial qué usos admite exactamente el código en el lote que interesa. Un asunto relacionado es el estacionamiento: la Resolución 684 de 2015, según el listado del MIVIOT, modifica los requerimientos de estacionamientos y establece disposiciones sobre retiros frontales en el Área Metropolitana, y su texto en PDF está en el sitio del ministerio.
Cómo comprobar el código de un lote
La Resolución 4-2009 del Ministerio de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial 26221 del 11 de febrero de 2009, regula el procedimiento para pedir certificaciones de uso de suelo o código de zona. Su texto nombra a la Dirección de Desarrollo Urbano como destinataria de la solicitud; la unidad que atiende hoy el trámite se confirma en el sitio del MIVIOT. Los pasos siguientes combinan esa resolución con una revisión técnica.
- Reunir los datos de la finca. La resolución pide número de finca, tomo, folio, número de lote, superficie, propietario y ubicación. El folio real se consulta en el Registro Público, como explica la guía de consulta del Registro Público.
- Redactar la nota de solicitud. Va dirigida a la autoridad de desarrollo urbano y la firma el propietario, el arquitecto o el interesado.
- Adjuntar la localización regional. Se piden tres copias obtenidas del Documento Gráfico de Zonificación o, en su defecto, una localización referenciada en un radio no menor de 500 metros, a escala 1:5.000.
- Esperar la certificación. El procedimiento de la resolución prevé evaluación de la solicitud, investigación de oficina y, si hace falta, inspección de campo, y termina con la certificación por el instrumento legal pertinente.
- Leer las normas del código. Con el código en mano, el arquitecto revisa densidad, altura, retiros y estacionamientos en las normas vigentes.
- Cotejar con la oferta del vendedor. Lo que el desarrollador dice de un lote se compara con la certificación, y cualquier diferencia se aclara por escrito antes de firmar.
Las servidumbres viales y las líneas de construcción se certifican por separado, según la misma resolución. Un lote con buen código puede tener una línea de construcción que reduzca el área edificable.
Qué pasa si el código no sirve
La resolución también regula las solicitudes de asignación, adición o cambio de uso de suelo o código de zona, y aclara que ese tipo de solicitud requiere participación ciudadana. La Ley 6 de 2006, en su texto original (la Ley 14 de 2015 la modificó, así que conviene revisar la versión vigente), pedía en su artículo 26 que las solicitudes de cambio incluyeran los estudios técnicos del proyecto y que se hiciera consulta pública. En la práctica, un cambio de código es un trámite largo y con resultado incierto, de modo que a un promotor suele convenirle elegir un lote cuyo código ya admita su proyecto.
Las reglas también pueden moverse. La nota de La Estrella citada arriba informó en 2014 que el MIVIOT suspendió provisionalmente ocho cambios de zonificación en Altos del Golf y Villa Lilla por la Resolución 486 de 2014, tras quejas de residentes. Es un ejemplo de que una aprobación de zonificación puede ser revisada y de por qué conviene verificar el estado actual del código antes de comprar. Para el contexto más amplio del mercado, la reflexión ¿Para quién se construye en Panamá? de Radar ayuda a leer la demanda.
Green Valley detalla en su página de promotores los usos de suelo de sus lotes (RM3, RM3-C2, C1, C2 y SIU2), las superficies mínimas y los planos por fase. El equipo comercial confirma la información vigente de cada lote.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa RM3 en la zonificación de Panamá?
RM3 es un código residencial multifamiliar de alta densidad; Green Valley lo describe para edificios de apartamentos en altura con una densidad de 1.500 habitantes por hectárea y lotes desde 2.500 metros cuadrados.
¿Qué se puede construir en un lote C1?
Según Green Valley, plazas comerciales de máximo dos plantas, con restaurantes, supermercados, boutiques, lavanderías, panaderías y cafeterías, en lotes desde 1.000 metros cuadrados.
¿Qué diferencia hay entre C1 y C2?
En la web de Green Valley, C1 son plazas comerciales de planta baja más un piso frente a los lagos, y C2 son lotes de la entrada para malls, torres de oficinas, hoteles, grandes almacenes y gasolineras.
¿Cómo se verifica el código de zona de un terreno?
Se solicita una certificación de uso de suelo o código de zona al MIVIOT, con los datos de la finca y una localización del Documento Gráfico de Zonificación, según la Resolución 4-2009.
¿Se puede cambiar el código de zona de un lote?
Existe un procedimiento para solicitar asignaciones o cambios de código de zona, que según la Resolución 4-2009 requiere participación ciudadana y sustentación técnica, y cuyo resultado no está garantizado.
Este contenido es informativo y no sustituye la asesoría de un arquitecto, un urbanista o un abogado para un lote concreto.
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Fuentes
- Green Valley, promotores: códigos, superficies, densidad y retiros de los lotes.
- Green Valley, terrenos para proyectos multifamiliares.
- Ley 6 de 1 de febrero de 2006, Gaceta Oficial 25478: artículo 5, definición de zonificación.
- MIVIOT, Resolución 4-2009 (Gaceta Oficial 26221): certificaciones de uso de suelo y cambios de código.
- MIVIOT, normativas, con las resoluciones 684 de 2015 y 32 de 2019.
- La Estrella de Panamá, Miviot suspende ocho cambios de zonificación: densidades de RM-1, RM-2 y RM-3 y Resolución 486 de 2014.
- Radar Panamá, Registro Público y propiedad horizontal.
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