¿Para quién se construye en Panamá?

Dos países en la misma estadística

El déficit no está donde se construye. Las comarcas, Darién y el arco seco concentran las viviendas sin agua, sin luz o con piso de tierra. La construcción residencial, en cambio, se concentra en Ciudad de Panamá, que en enero de 2026 sumó 93,5 millones de los 115,6 millones en permisos de todo el país. En la capital el metro cuadrado de vivienda nueva se vende entre 3.673 dólares en San Francisco y 4.626 en Santa Ana; en el mercado secundario el promedio es 1.726.

Lo que el Estado subsidia y lo que recorta

El interés preferencial, que subsidia hasta el 85 % de la tasa hipotecaria en viviendas de hasta 120.000 dólares, fue reformado dos veces en 2025. El Gabinete propuso bajar el tope a 100.000 dólares; la Asamblea lo mantuvo en 120.000. Desde enero de 2026 los tramos en Panamá y Panamá Oeste van del 5 % por ocho años para viviendas de hasta 50.000 dólares al 4 % por siete años entre 80.000 y 120.000. El Estado arrastra una deuda con los bancos por el régimen anterior de entre 170 y 271 millones, según la fuente.

Mientras tanto, el Fondo Solidario de Vivienda, el bono de 10.000 dólares para primera vivienda, terminó en junio de 2024 con 14.799 bonos pendientes y 32,6 millones adeudados. El presupuesto del Ministerio de Vivienda pasó de 134,7 millones en 2025 a 79,8 millones en 2026, y la partida de construcción de vivienda social cayó 56 %, de 58,4 a 25,4 millones. En septiembre de 2026 el Gobierno lanzó un nuevo programa, «Abono Pa’ Ti», con 3.000 dólares de abono inicial para viviendas de hasta 80.000 dólares y unos 30 millones al año.

Quién compra y a qué precio

En el primer trimestre de 2026 la inversión extranjera en vivienda sumó 205 millones, un 17 % más, y Estados Unidos pasó a ser el primer origen, por delante de Colombia y Venezuela, que lideraban en 2023. El comprador extranjero paga en promedio más del doble de lo que cuesta la vivienda que compra un panameño con subsidio, y no compite por ella: compite por el suelo urbano, que es el mismo.

La pregunta de fondo

Panamá construye más y vende menos. Los permisos suben 43 %, las ventas caen 34 % y el inventario sin vender es de 2.536 unidades, casi todas casas de menos de 120.000 dólares en Panamá Oeste y la capital. El déficit, en cambio, está en Ngäbe-Buglé, Darién y Herrera, donde no llega ni el crédito ni el promotor. El modelo funciona para el inversionista extranjero que compra en Santa Ana y para el promotor que vende con interés preferencial en La Chorrera. No está claro para quién funciona en el resto del país, y el recorte del 56 % en vivienda social sugiere que el Estado tampoco lo tiene claro.

Lo que nadie responde todavía

• ¿Cuántas de las 2.536 viviendas sin vender son asequibles para un hogar con el salario promedio? Convivienda publica el inventario por precio, no la relación con el ingreso de los hogares que las buscan.
• ¿Cuánto cuesta al fisco cada año el nuevo régimen de interés preferencial? Ninguna fuente oficial ha cifrado el costo anual de la Ley 481.
• ¿Qué parte del déficit de las comarcas es de vivienda y qué parte es de agua, luz y saneamiento? El MIVIOT no publica el desglose entre déficit cuantitativo y cualitativo.

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Fuentes

• Panamá América, MIVIOT y el déficit de 150.000 viviendas.
• Panamá América, IX Informe de Calidad de Vida de la Cámara de Comercio.
• La Prensa, viviendas con carencias según el Censo 2023.
• La Estrella, permisos de construcción enero-abril 2026.
• La Prensa, permisos de enero de 2026.
• República, informe anual 2025 de Convivienda.
• La Estrella, Convivienda entregó 4.020 unidades en 2025.
• La Prensa, precios por metro cuadrado según 4S Real Estate.
• Panamá América, salario promedio según la Encuesta de Mercado Laboral.
• KPMG, Ley 481 de 2025 sobre interés preferencial.
• La Prensa, propuesta de bajar el tope a 100.000 dólares.
• Nexo, deuda del Estado con los bancos por el interés preferencial.
• La Prensa, programa Abono Pa’ Ti.
• La Estrella, cierre del Fondo Solidario de Vivienda.
• La Prensa, recorte del presupuesto del MIVIOT.
• Infobae, inversión extranjera residencial según Indesa.
• La Prensa, serie histórica de compradores internacionales.