Inmuebles y construcción en Panamá

Última verificación: 19 de octubre de 2026. Cada dato enlaza a su fuente oficial.

Qué puede comprar un extranjero y qué no

La Constitución no distingue entre panameños y extranjeros para comprar una vivienda o un local en la ciudad, con una excepción territorial. El artículo 291 de la Constitución prohíbe que personas naturales o jurídicas extranjeras, y las empresas nacionales con capital extranjero total o parcial, adquieran la propiedad de tierras nacionales o particulares situadas a menos de diez kilómetros de las fronteras. El artículo 290 agrega que ningún gobierno ni entidad oficial extranjera puede adquirir el dominio de territorio nacional, con la excepción de las sedes de embajadas.

No se exige residencia para comprar. La residencia es un trámite aparte y la inversión inmobiliaria es solo una de sus vías, tal como lo explica la guía sobre proceso, impuestos y exoneraciones al comprar siendo extranjero. Esa guía también detalla las formas de tenencia más comunes: a nombre propio, a nombre de una sociedad o mediante una fundación de interés privado, con consecuencias distintas en impuestos y en beneficios para vivienda principal.

Título de propiedad frente a derecho posesorio

Un título de propiedad es una finca inscrita en el Registro Público, con número de finca y folio real. Un derecho posesorio es la ocupación reconocida de tierra de la Nación que todavía no tiene finca inscrita. La diferencia determina si el bien puede hipotecarse, asegurarse y venderse con certeza, y la guía sobre derecho posesorio frente a título de propiedad la desarrolla con casos reales de fraude y de doble venta.

La ley que regula la titulación de zonas costeras e insulares es la Ley 80 de 2009. Su artículo 3 reconoce la posesión de quien haya ejercido dominio material con ánimo de dueño, de manera pacífica e ininterrumpida, por más de cinco años. El artículo 5 permite títulos gratuitos de parcelas de hasta 50,000.00 metros cuadrados en la zona costera adjudicable, y el artículo 10 deja fuera de la titulación los manglares, los territorios indígenas y comarcales y las áreas protegidas. La ficha del trámite en Panamá Digital indica que la gestión corresponde a la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI) y exige plano, memorial y pruebas de posesión, entre ellas declaraciones de al menos tres testigos.

Quien adquiere un derecho posesorio compra un expediente en marcha, no una finca: solo será propietario tras una adjudicación que depende de cumplir la ley y de que no existan oposiciones.

Proceso de compra paso a paso

La compraventa se perfecciona con la inscripción en el Registro Público, no con la firma de la escritura. Hasta ese momento el comprador no figura como titular frente a terceros. La consulta en línea del Registro Público funciona por finca (propiedades) o por ficha (sociedades), según el instructivo de consultas del Registro Público, y requiere registrarse con usuario y contraseña.

Los fondos suelen canalizarse por una cuenta de custodia del banco o de la firma legal hasta la inscripción. No es un requisito de ley, sino una práctica de seguridad que recomiendan los despachos.

Propiedad horizontal y compra en preventa

Un apartamento se compra dentro del régimen de propiedad horizontal (PH). La Ley 284 de 14 de febrero de 2022 regula ese régimen y subroga la Ley 31 de 2010, según el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT). Cada propietario tiene título propio sobre su unidad y una participación en las áreas comunes. Esa participación se fija en el reglamento de copropiedad y de ella depende la cuota mensual de gastos comunes. La guía sobre cómo funciona un PH, sus cuotas, la asamblea y los derechos del propietario explica también el fondo de imprevistos y las consecuencias de la morosidad.

El MIVIOT, a través de su Dirección de Propiedad Horizontal, tramita la incorporación, modificación y desafectación del régimen y califica las actas de asamblea de propietarios.

La compra en preventa agrega un riesgo de calendario: se paga durante la construcción por una unidad que todavía no existe. El documento central es la promesa de compraventa, que debe fijar el precio, el plan de pagos, la fecha estimada de entrega y las penalidades. Según la Ley 284, la promesa para vivienda nueva debe indicar los metros cuadrados reales de la unidad sin las áreas comunes, la descripción de la finca y el número de estacionamientos que corresponden. La misma ley le exige al promotor mantener su domicilio en Panamá y cumplir los plazos pactados, y fija reglas sobre las cuotas de administración desde el permiso de ocupación. Entre el pago inicial y la entrega, el comprador depende del cumplimiento del promotor, de ahí la importancia de la revisión legal previa a la firma.

Zonificación: qué se puede construir

La zonificación es la división territorial de un centro urbano o de un área no desarrollada para regular los usos del suelo por áreas homogéneas. Así la define el artículo 5 de la Ley 6 de 1 de febrero de 2006, que reglamenta el ordenamiento territorial para el desarrollo urbano. Cada lote tiene un código de zona que fija los usos permitidos, la densidad, la altura y los retiros.

Para saber qué admite un lote concreto no basta la promoción del vendedor. La Resolución 4 de 2009 del MIVIOT (Gaceta Oficial 26221) establece el procedimiento para las certificaciones de uso de suelo o código de zona y para las de servidumbres viales y líneas de construcción, que se tramitan por separado. La solicitud se presenta con datos de la finca (número, tomo, folio, lote y superficie), certificado del Registro Público con no más de tres meses de expedido y localización regional a escala 1:5,000. Las consultas técnicas solo las puede hacer el arquitecto responsable u otro designado por el propietario o su representante.

Los códigos más citados en proyectos de la ciudad aparecen explicados en la guía de zonificación RM3, C1 y C2: RM para vivienda multifamiliar de alta densidad, C para uso comercial. Quien compra un terreno para construir debe distinguir entre densidad y número de unidades, porque la primera se traduce en la segunda con normas de estacionamiento, retiros y habitantes por vivienda. La nota sobre terrenos en Panamá Norte y cómo evaluarlos aplica esos criterios a un caso concreto.

Interés preferencial para vivienda nueva

El interés preferencial es un subsidio del Estado a la tasa de un préstamo hipotecario para vivienda nueva. Rige la Ley 468 de 24 de abril de 2025, modificada por la Ley 481 de 2025, que comenzó a regir el 1 de enero de 2026. El Estado subsidia el monto menor entre la tasa del tramo y hasta el 85 % de la tasa que ofrece el banco. Los tramos dependen del precio de compra al momento del financiamiento y de la ubicación: la Región 1 comprende las provincias de Panamá y Panamá Oeste, y la Región 2, Colón y el resto del país.

Los plazos no son renovables. La ley exige que el préstamo financie la compra o construcción de una vivienda nueva, definida como la adquirida por primera vez después de su construcción y no habitada previamente, destinada a residencia principal y ubicada en Panamá. El precio, incluido el terreno y las mejoras, no puede superar B/.120,000.00. El beneficiario no debe tener ninguna vivienda inscrita en el Registro Público y solo puede acogerse una vez.

Para el extranjero, el requisito decisivo es otro. El artículo 3 de la Ley 468 dispone que los beneficiarios sean panameños o extranjeros con residencia permanente en la República. Un comprador no residente o con residencia provisional queda fuera. La guía sobre interés preferencial, sus tramos y requisitos incluye un ejemplo de cuota con y sin subsidio. Los pasos para obtener la residencia permanente forman parte de la sección de residencia y visas del medio.

Zonas, tipos de proyecto y cómo evaluar a un desarrollador

El mercado residencial se organiza en pocas zonas con perfiles distintos. La ciudad concentra los apartamentos en torres, con áreas como la franja frente al mar de Costa del Este o Punta Pacífica. En el litoral del Pacífico predominan los apartamentos de playa y las casas de playa cerca de la capital. Hay además comunidades planificadas, como las que se describen en la guía sobre vivir junto a un campo de golf, y proyectos con programas de renta administrada, que cambian las obligaciones del propietario.

Cada tipo de proyecto trae preguntas propias. En playa, la titularidad del terreno y el acceso a servicios; en ciudad, el reglamento de PH y las restricciones al alquiler de corta estancia; en urbanizaciones planificadas, el plan maestro. La guía sobre diez criterios para evaluar una smart city ofrece una lista de verificación aplicable a cualquier desarrollo que se presente así.

Evaluar a un desarrollador se reduce a datos comprobables:

• Entregas anteriores: edificios terminados y entregados, que se pueden visitar.
• Financiamiento de la obra: qué banco financia el proyecto y si existe fianza de cumplimiento.
• Domicilio y vigencia: la Ley 284 exige al promotor fijar domicilio en Panamá y mantener la sociedad activa mientras corra la garantía.
• Permisos y uso de suelo: certificación del código de zona y estado del permiso de construcción.
• Contrato: revisado por un abogado independiente, con fechas de entrega y penalidades por escrito.

Las recomendaciones de inteligencia artificial sobre desarrolladoras, como las que recoge el estudio de desarrolladoras y proyectos que recomienda la IA, indican qué marcas aparecen con más frecuencia, no cuáles cumplen mejor. Una comparación de proyectos para el inversionista extranjero, con sus criterios de selección, está en proyectos residenciales para inversionistas extranjeros.

Mitos y realidad

• Se cree: que un extranjero necesita residencia para comprar. La norma: la Constitución solo limita la franja de diez kilómetros junto a las fronteras (artículo 291); la residencia es un trámite independiente.
• Se cree: que comprar da derecho automático a residir. La realidad: la residencia por inversión es una vía con requisitos propios, que se abordan en la guía de compra para extranjeros y en la sección de residencia del medio.
• Se cree: que un derecho posesorio equivale a ser dueño. La norma: la Ley 80 de 2009 lo reconoce como posesión y permite solicitar la adjudicación; el título solo existe cuando se inscribe.
• Se cree: que la escritura firmada ya hace propietario. La realidad: la propiedad consta frente a terceros cuando la escritura se inscribe en el Registro Público.
• Se cree: que el interés preferencial está abierto a cualquier comprador. La norma: la Ley 468 pide panameño o extranjero con residencia permanente, vivienda nueva como residencia principal y precio de hasta B/.120,000.00.
• Se cree: que la promoción de un proyecto equivale a su permiso de uso. La realidad: lo que admite un lote lo certifica el MIVIOT conforme a la Resolución 4 de 2009.

Fuentes

Todas las fuentes se consultaron el 19 de octubre de 2026.

• Constitución Política de la República de Panamá, texto vigente (Tribunal Electoral), artículos 290 y 291.
• Ley 80 de 31 de diciembre de 2009, Gaceta Oficial 26438-B (ANATI).
• Panamá Digital, reconocimiento de derechos posesorios y adjudicación (ANATI).
• Registro Público de Panamá, instructivo de consultas en línea.
• Ley 284 de 14 de febrero de 2022, Gaceta Oficial 29476-C.
• MIVIOT, Dirección de Propiedad Horizontal.
• Ley 6 de 1 de febrero de 2006, Gaceta Oficial 25478 (MIVIOT).
• Resolución 4 de 2009 del Ministerio de Vivienda, Gaceta Oficial 26221.
• Ley 468 de 24 de abril de 2025, Gaceta Oficial 30264-A.
• Ley 481 de 2025, Gaceta Oficial 30361-C.