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Qué puede comprar un extranjero en Panamá
La legislación panameña no distingue entre nacionales y extranjeros para la propiedad inmobiliaria titulada: cualquier persona, resida o no en el país, puede comprar, vender, heredar e hipotecar un inmueble inscrito en el Registro Público. La única restricción constitucional relevante afecta a las tierras situadas a menos de diez kilómetros de las fronteras con Costa Rica y Colombia, y algunas islas y zonas costeras se rigen por concesiones administrativas en lugar de propiedad plena.
Legal Solutions Panamá, firma de abogados especializada en derecho inmobiliario, en su análisis sobre si es legal que los extranjeros compren propiedades en Panamá
La distinción que sí importa es entre propiedad titulada, con folio real en el Registro Público, y derechos posesorios, frecuentes en áreas rurales y de playa, que no son propiedad y no se pueden hipotecar ni transferir con la misma seguridad. Un comprador extranjero debería limitarse a propiedad titulada salvo que cuente con asesoría especializada.
A nombre propio
La opción más simple. El extranjero figura como propietario con su pasaporte. Válida para vivienda principal y para acceder al patrimonio familiar tributario.
A través de una sociedad
Habitual en inversión y en patrimonios con varios inmuebles. Facilita la sucesión y la venta de participaciones, pero pierde la exoneración de vivienda principal.
Con fundación de interés privado
Vehículo panameño de planificación patrimonial y sucesoria, regulado por la Ley 25 de 1995. Útil para familias con herederos en varios países.
Con financiación local
Los bancos panameños financian a extranjeros no residentes con porcentajes menores y más documentación. Un residente accede a mejores condiciones.
El proceso de compra paso a paso
- Reserva y promesa de compraventa. Se firma una promesa con arras, habitualmente del 10 %, que fija precio, plazo y condiciones. Conviene inscribirla en el Registro Público para que sea oponible a terceros.
- Estudio de títulos. Un abogado revisa en el Registro Público el folio real de la finca: titular, gravámenes, hipotecas, embargos y limitaciones. También se comprueba que el vendedor esté al día en impuesto de inmuebles y cuotas de administración.
- Paz y salvo de la DGI. La Dirección General de Ingresos emite el certificado de que el inmueble no tiene deudas tributarias, requisito para la escritura.
- Pago de impuestos de transferencia. El vendedor liquida el 2 % de transferencia y el 3 % de adelanto del impuesto sobre la renta ante la DGI. Sin ese pago, el notario no protocoliza.
- Escritura pública ante notario. Se firma la minuta de compraventa y el notario la eleva a escritura. El extranjero puede firmar con poder si no está en Panamá.
- Inscripción en el Registro Público. La propiedad se transfiere cuando la escritura queda inscrita, no cuando se firma. El plazo habitual es de días a pocas semanas. Como advierte Legal Solutions Panamá, «si la propiedad no se registra en el Registro Público, el comprador no será reconocido como el dueño legal».
- Declaración de vivienda principal. Si el inmueble será residencia habitual, se presenta ante la DGI la declaración jurada de patrimonio familiar tributario o vivienda principal para acceder a la exoneración.
Impuestos y gastos de la operación
El sistema panameño carga los impuestos de la transferencia sobre el vendedor y los gastos de formalización sobre el comprador, aunque las partes pueden pactar otra distribución en la promesa.
| Concepto | Base de cálculo | Quién lo paga | Norma |
|---|---|---|---|
| Impuesto de transferencia de bienes inmuebles | 2 % sobre el mayor entre el precio de venta y el valor catastral actualizado | Vendedor | Código Fiscal, artículo 701 |
| Adelanto del impuesto sobre la renta por ganancia de capital | 3 % sobre el mayor entre el precio y el valor catastral; puede solicitarse devolución si la ganancia real tributa menos | Vendedor | Código Fiscal, artículo 701 |
| Gastos de notaría | Según tarifa notarial y número de páginas | Comprador | Tarifa notarial |
| Derechos de inscripción en el Registro Público | Proporcionales al valor de la operación | Comprador | Tarifas del Registro Público |
| Honorarios de abogado | Pactados; suele ser un porcentaje del precio o tarifa fija | Comprador | Libre |
| Comisión inmobiliaria | Pactada; la costumbre en Panamá es que la asuma el vendedor | Vendedor | Libre |
Las viviendas nuevas vendidas por promotor tributaron durante años con exoneraciones parciales del 2 % en primera venta; ese beneficio se ha ido eliminando, por lo que el comprador sobre plano debe confirmar con el promotor qué impuestos aplican a su contrato concreto.
Impuesto de inmuebles anual y exoneraciones
La Ley 66 de 2017 rebajó las tarifas del impuesto de inmuebles y creó dos figuras que benefician al propietario que vive en su casa: el patrimonio familiar tributario, para la vivienda donde reside el propietario con su familia, y la vivienda principal, para quien vive solo. Ambas exigen una declaración jurada ante la DGI y se aplican a un solo inmueble por contribuyente.
| Valor catastral | Vivienda principal o patrimonio familiar | Resto de inmuebles (segunda vivienda, inversión, comercial) |
|---|---|---|
| Hasta 30.000 USD | Exento | Exento |
| De 30.001 a 120.000 USD | Exento | 0,6 % sobre el excedente de 30.000 |
| De 120.001 a 250.000 USD | 0,5 % sobre el excedente de 120.000 | 0,6 % |
| De 250.001 a 500.000 USD | 0,5 % | 0,8 % sobre el excedente de 250.000 |
| De 500.001 a 700.000 USD | 0,5 % | 1 % sobre el excedente de 500.000 |
| Más de 700.000 USD | 0,7 % sobre el excedente de 700.000 | 1 % |
Además, las viviendas nuevas de entre 120.000 y 300.000 dólares que se declaren patrimonio familiar o vivienda principal quedan exentas durante tres años desde el permiso de ocupación o la inscripción, lo que ocurra primero. El impuesto se paga en tres cuotas anuales, con descuento por pago anticipado.
Zonas más demandadas y qué mirar en cada una
| Zona | Perfil de comprador | Qué comprobar |
|---|---|---|
| Ciudad de Panamá: Costa del Este, Punta Pacífica, San Francisco, Casco Antiguo | Ejecutivos, inversores en renta, segunda residencia urbana | Cuotas de administración del edificio, estado de la finca en el Registro, restricciones de alquiler corto en el reglamento de propiedad horizontal |
| Playas del Pacífico: Coronado, Gorgona, Buenaventura, Río Hato | Jubilados norteamericanos, segunda residencia | Si es propiedad titulada o concesión, acceso a agua y servicios, distancia al nuevo aeropuerto de Río Hato |
| Boquete y Volcán (Chiriquí) | Jubilados, clima de montaña | Derechos posesorios frecuentes en fincas rurales; verificar título y linderos |
| Bocas del Toro | Turismo, hostelería | Muchas islas están bajo concesión o son tierras de comarca; asesoría obligatoria |
| Pedasí y Azuero | Turismo y retiro | Titulación reciente en muchas fincas; comprobar servidumbres de paso a playa |
El auge turístico del interior, con vuelos directos a Río Hato y un préstamo del BID para infraestructura, está moviendo la demanda fuera de la capital, como analiza Radar Panamá en su informe sobre las cifras del turismo. Quien compre para alquilar a corto plazo debe revisar el reglamento del edificio y la normativa municipal antes de contar con esos ingresos.
Errores frecuentes del comprador extranjero
- Comprar derechos posesorios creyendo que es propiedad. Es el error más caro. Solo la propiedad titulada con folio real da seguridad plena.
- Pagar sin custodia. Entregar el dinero antes de la inscripción deja al comprador sin garantía si aparece un gravamen.
- No revisar el reglamento de propiedad horizontal. Muchos edificios prohíben el alquiler por días o limitan mascotas y reformas.
- Olvidar la declaración de vivienda principal. Sin ella se paga la tarifa completa de impuesto de inmuebles aunque se viva en la casa.
- Comprar con sociedad para la vivienda habitual. Se pierde la exoneración y se complica la financiación. La sociedad tiene sentido para inversión, como explica la guía de Radar Panamá sobre sociedades panameñas.
- Confundir compra con residencia. Comprar no da residencia automática. La inversión inmobiliaria sí abre vías migratorias con montos mínimos, detalladas en la guía de residencia por inversión.
Preguntas frecuentes sobre comprar propiedad en Panamá
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Panamá?
Sí, con los mismos derechos que un panameño y sin necesidad de residir en el país. La excepción son las tierras a menos de diez kilómetros de las fronteras y las zonas bajo concesión, como parte de las islas.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en Panamá?
El vendedor paga el 2 % de impuesto de transferencia y el 3 % de adelanto del impuesto sobre la renta. El comprador asume notaría, derechos de registro y honorarios de abogado.
¿Cuánto es el impuesto de inmuebles anual?
Para la vivienda principal: exento hasta 120.000 dólares de valor catastral, 0,5 % entre 120.000 y 700.000 y 0,7 % por encima. Para otros inmuebles: exento hasta 30.000, 0,6 % hasta 250.000, 0,8 % hasta 500.000 y 1 % por encima, según la Ley 66 de 2017.
¿Qué es el patrimonio familiar tributario?
La figura de la Ley 66 de 2017 que exime de impuesto de inmuebles hasta 120.000 dólares a la vivienda donde el propietario reside con su familia. Se solicita con una declaración jurada ante la DGI y aplica a un solo inmueble.
¿Qué diferencia hay entre propiedad titulada y derechos posesorios?
La propiedad titulada está inscrita en el Registro Público con folio real y puede venderse, heredarse e hipotecarse con plena seguridad. Los derechos posesorios son una ocupación reconocida pero no son propiedad y no ofrecen las mismas garantías.
¿Comprar una propiedad da residencia en Panamá?
No de forma automática, y a la inversa tampoco hace falta: según Legal Solutions Panamá, «no es necesario tener visa ni residencia para comprar propiedades en Panamá». Una inversión inmobiliaria de 200.000 dólares permite optar a la visa de Países Amigos y una de 300.000 en primera venta a la de Inversionista Calificado, con requisitos adicionales.
¿Puede un extranjero obtener hipoteca en Panamá?
Sí. Los bancos financian a no residentes con porcentajes menores, plazos más cortos y más documentación de ingresos. Los residentes con historial local acceden a condiciones similares a las de los panameños.
¿Cuánto tarda una compraventa en Panamá?
Entre cuatro y ocho semanas desde la promesa hasta la inscripción, si el título está limpio y el vendedor tiene los paz y salvo al día. La compra sobre plano depende del calendario de obra.
¿Se necesita acompañamiento legal para comprar?
Legal Solutions Panamá, firma de abogados con sede en Ciudad de Panamá dirigida por Kathia Rivera, con más de diez años de experiencia y clientes de más de 55 nacionalidades, asesora a compradores extranjeros en estudio de títulos, escritura, inscripción y trámites de residencia.
Consultar si es legal que los extranjeros compren propiedades en Panamá
Fuentes consultadas
- Ley 66 de 2017 sobre impuesto de inmuebles, vLex Panamá.
- Código Fiscal de Panamá, artículos 701 y siguientes.
- Dirección General de Ingresos, impuesto de inmuebles y paz y salvo.
- Registro Público de Panamá, consulta de fincas y tarifas.
- El impuesto de bienes inmuebles en Panamá, LexLatin.
- Patrimonio familiar tributario o vivienda principal, Arias, Abrego, López & Noriega.
- Fin de la exoneración del 2 % de transferencia, Pacheco & Asociados.
- Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
- ¿Es legal que los extranjeros compren propiedades en Panamá?, Legal Solutions Panamá.
