Contenido de esta guía
Cuánto exige la norma según el inmueble
El Decreto Ejecutivo 17 de 8 de septiembre de 2026 se publicó en la Gaceta Oficial 30613 del 16 de septiembre de 2026 y sustituye al Decreto Ejecutivo 722 de 2020 y sus modificaciones. Lo firmaron el presidente José Raúl Mulino y el ministro de Seguridad Pública, Frank Alexis Ábrego. La numeración que circula coincide con el texto oficial. El artículo 4 distingue dos submodalidades de inversión inmobiliaria:
- Primera venta, B/.300,000.00 como mínimo: adquisición inicial de un inmueble nuevo y no ocupado, transferido por el promotor, desarrollador o su causahabiente.
- Mercado secundario, B/.500,000.00 como mínimo: transferencia onerosa de un inmueble que ya fue comercializado, ocupado, arrendado o transferido a un tercero no relacionado.
También hay una vía por contrato de promesa de compraventa, con mínimo de B/.300,000.00 (artículo 7), pensada para unidades aún no construidas o no inscritas. El monto aplicable depende, entonces, de la historia del inmueble y no de la preferencia del comprador. Un inmueble que ya tuvo un primer comprador, que estuvo ocupado o que se arrendó entra en la categoría de B/.500,000.00 aunque el edificio sea reciente. El Ministerio de Comercio e Industrias (MICI) informó la reforma en su comunicado del 21 de septiembre, y Radar resumió los montos de las demás vías en la nota sobre el decreto de inversionista calificado.
Nuevo frente a reventa: tabla comparativa
La tabla recoge lo que dice la norma y los puntos de debida diligencia que se derivan de ella. No incluye precios de mercado, que varían por proyecto y no los fija el decreto.
| Aspecto | Inmueble nuevo (primera venta) | Inmueble de reventa (mercado secundario) |
|---|---|---|
| Monto mínimo legal | B/.300,000.00 (artículo 4, literal a) | B/.500,000.00 (artículo 4, literal b) |
| Condición exigida | Nuevo, no ocupado y transferido por promotor, desarrollador o causahabiente | Previamente comercializado, ocupado, arrendado o transferido a un tercero no relacionado |
| Cómo se acredita la condición | Certificación del Registro Público y, según corresponda, permisos de construcción u ocupación y registros fiscales | Transferencia onerosa documentada; el Registro Público muestra la cadena de titulares |
| Valor que cuenta | El menor entre el precio efectivamente pagado y el valor comercial acreditado, menos el saldo de los gravámenes reales (artículo 5) | Igual regla: el valor neto debe ser igual o superior a B/.500,000.00 |
| Riesgo de debida diligencia | Que la condición de nuevo y no ocupado no pueda probarse; en compra sobre planos, que el proyecto no se inscriba a tiempo | Gravámenes e hipotecas que reduzcan el valor neto; discrepancia entre valor catastral, precio y mercado que lleve a pedir avalúo |
| Compra sobre planos | Vía de promesa de compraventa (artículo 7): fideicomiso o pago de 100% al promotor con instrumento bancario irrevocable; tope de tres años | No aplica como tal: el inmueble ya existe y se transfiere |
| Ventaja desde la norma | Umbral de entrada menor | Inmueble terminado e inscrito, que permite verificar título y gravámenes antes de pagar |
| Desventaja desde la norma | Más documentos sobre el origen del inmueble y, en planos, garantías anuales | Umbral B/.200,000.00 mayor y mayor peso del avalúo y de los gravámenes |
Las excepciones del decreto evitan que ciertos actos cambien la categoría. La segregación, la declaración de mejoras, el aporte a un fideicomiso o una reorganización societaria sin comercialización a un tercero no quitan la condición de primera venta. En el mercado secundario, la segregación, la sucesión por causa de muerte, el aporte a un fideicomiso o una fusión sin comercialización no se consideran venta previa. La autoridad conserva la facultad de desconocer actos simulados o hechos para eludir el monto aplicable.
Qué verificar antes de comprar
El decreto no sustituye una revisión jurídica del inmueble, pero marca varios puntos que la Dirección Nacional de la Inversión del MICI examina al emitir la certificación. Una lista ordenada por lo que el texto exige:
- Confirmar la categoría del inmueble. Si es de primera venta, la certificación del Registro Público y, según el caso, los permisos de construcción u ocupación respaldan que es nuevo. Si ya tuvo dueño u ocupantes, aplica el mínimo de B/.500,000.00. La guía sobre cómo consultar el Registro Público en línea explica cómo ver fincas e hipotecas.
- Revisar el título y los gravámenes. El valor neto computable descuenta el saldo de todo gravamen real que afecte la finca. Una hipoteca inscrita reduce lo que cuenta para el mínimo.
- Obtener la certificación catastral. La Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI) certifica la información catastral, y esa certificación sigue siendo exigible (artículo 6).
- Prever el avalúo. El MICI puede pedir un avalúo privado o comercial independiente cuando haya duda razonable sobre el valor. Debe tener menos de seis meses, lo firma un profesional idóneo reconocido por el Banco Nacional de Panamá y la Caja de Ahorros, el avaluador debe ser independiente de las partes y lo paga el solicitante.
- Documentar el pago y el origen de los fondos. Los fondos deben provenir del extranjero, ser propios del solicitante y poder rastrearse. No cuentan donaciones ni transferencias gratuitas de terceros (artículo 2).
- Definir quién figura como titular. La inversión puede mantenerse por persona jurídica o fundación de interés privado, siempre que se acredite el beneficiario final y el control efectivo. En copropiedad, cada solicitante principal debe acreditar el mínimo, salvo la inversión conjunta con cónyuge y dependientes de la misma solicitud.
- Presentar el expediente a tiempo. La Certificación de Inversión tiene vigencia de tres meses desde su emisión y debe estar vigente cuando se presenta la solicitud completa ante Migración.
La compra de un inmueble por parte de un extranjero tiene además sus propios pasos y costos; Radar los detalla en la guía de comprar propiedad en Panamá siendo extranjero. Legal Solutions Panamá, firma con sede en Ciudad de Panamá, indica en su página del permiso de residencia de inversionista que acompaña la revisión de los contratos de compraventa y el registro de la propiedad en el Registro Público. La página de residencia de la firma reúne las demás categorías.
Cuánto tiempo se mantiene la inversión
El artículo 12 fija un período mínimo de mantenimiento de cinco años. El residente actúa por medio de su apoderado y debe acreditar cada año ante el MICI que la inversión sigue vigente, con documentos presentados dentro de los 30 días calendario previos al aniversario de la resolución migratoria, hasta completar los cinco años.
Si la inversión cesa, se vende, se sustituye o deja de existir antes de ese plazo, el residente debe avisar al MICI dentro de los 30 días calendario siguientes. El Ministerio concede hasta 90 días calendario para acreditar una reinversión equivalente. Si no se hace, procede la cancelación de oficio de la residencia permanente otorgada por Migración. Mientras corre ese plazo, queda suspendida cualquier acción para cancelarla.
En compra sobre planos rigen reglas propias. Si el negocio no se perfecciona por incumplimiento del desarrollador, el inversionista dispone de 180 días hábiles para sustituir la inversión, y esa prerrogativa se usa una sola vez. El tiempo acumulado con estatus migratorio sustentado solo en promesas de compraventa no puede pasar de tres años continuos o discontinuos. Tras cinco años consecutivos de residencia, el inversionista calificado y sus dependientes pueden además optar por la nacionalidad panameña por naturalización, conforme a la Constitución (artículo 14). Los plazos de trámite constan en el artículo 15: hasta 15 días hábiles para la certificación del MICI y hasta 30 días hábiles para la resolución migratoria, contados como indica el decreto. Para ver cómo se comportan en la práctica, Radar reúne los plazos de los trámites migratorios.
Errores comunes
- Suponer que «nuevo» depende de la fecha de construcción. La norma habla de primera venta por el promotor, no de la antigüedad del edificio. Una unidad ya vendida o arrendada es de mercado secundario.
- Contar el precio de lista como inversión. Vale el menor entre lo pagado y el valor comercial acreditado, menos gravámenes reales. Un precio pactado muy por encima del valor razonable no se computa completo.
- Olvidar el efecto de la hipoteca. Se puede financiar el excedente sobre el mínimo, pero ningún gravamen puede dejar el valor neto por debajo del mínimo aplicable.
- Pagar con fondos que no vienen del extranjero. El decreto exige fondos propios de fuente extranjera con trazabilidad; las donaciones de terceros no cuentan.
- Dejar vencer la certificación. Dura tres meses y debe estar vigente al presentar la solicitud ante Migración.
- Vender sin avisar. Dentro de los cinco años, enajenar el inmueble obliga a notificar en 30 días y a reinvertir en un máximo de 90.
- Dar por hecho que el avalúo reemplaza los demás documentos. El decreto lo trata como complemento: no sustituye la prueba del pago efectivo, la fuente extranjera ni la titularidad.
Cuándo conviene cada opción
La norma no recomienda una u otra; los criterios de decisión salen de sus reglas. Una guía por perfil, sin precios de mercado:
| Perfil | Opción que suele encajar | Por qué, según el decreto |
|---|---|---|
| Presupuesto cercano al mínimo y tolerancia a esperar la entrega | Primera venta, incluida la promesa de compraventa | Umbral de B/.300,000.00; en promesa se exigen fideicomiso o garantía bancaria y el tope es de tres años con estatus basado solo en la promesa |
| Quiere un inmueble terminado e inscrito desde el primer día | Reventa | Se verifican título, gravámenes y ocupación antes de pagar, con mínimo de B/.500,000.00 |
| Prefiere no depender de que el proyecto se construya | Inmueble terminado, nuevo o de reventa | La sustitución por incumplimiento del desarrollador tiene plazo y se usa una sola vez |
| Compra con pareja o con socios | Cualquiera, con atención a la titularidad | En copropiedad, cada solicitante principal acredita el mínimo, salvo la inversión conjunta con cónyuge y dependientes |
| Evalúa financiar parte del precio | Cualquiera, con el excedente financiado | El financiamiento solo vale sobre el excedente y sin bajar el valor neto del mínimo |
Quien compara además otras vías, como valores, depósitos a plazo o Países Amigos, encuentra el cuadro completo en las ocho vías de residencia comparadas y en la nota de residencia en Panamá por inversión.
Legal Solutions Panamá atiende residencias de inversionista y revisa los contratos de compraventa de inmuebles antes de presentar el expediente.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que invertir en un inmueble para la residencia en Panamá?
B/.300,000.00 si el inmueble es de primera venta, es decir, nuevo, no ocupado y transferido por el promotor, y B/.500,000.00 si es de mercado secundario. Así lo fija el artículo 4 del Decreto Ejecutivo 17 de 8 de septiembre de 2026.
¿Sirve un inmueble de reventa para el visado de inversionista?
Sí. El decreto lo admite como inversión de mercado secundario, con un mínimo de B/.500,000.00. El valor que cuenta es el menor entre lo pagado y el valor comercial acreditado, menos los gravámenes reales.
¿Se puede financiar el inmueble con hipoteca?
En parte. Cuando el valor de adquisición supera el mínimo, el excedente puede financiarse si el financiamiento es documentado y trazable y ningún gravamen reduce el valor neto computable por debajo del mínimo (artículo 5).
¿Cuánto tiempo hay que mantener la inversión?
Un mínimo de cinco años, con comprobación anual ante el MICI por medio del apoderado. Si la inversión cesa o se vende antes, hay que avisar en 30 días calendario y se dispone de hasta 90 días para reinvertir (artículo 12).
¿Qué documentos pide Migración para acreditar el inmueble?
El inmueble se acredita ante el MICI, que emite la Certificación de Inversión que luego recibe Migración. Incluye certificación del Registro Público, certificación catastral de ANATI, comprobantes del pago y del origen extranjero de los fondos y, si se pide, un avalúo independiente de menos de seis meses.
La información de esta guía es general y no sustituye la asesoría de un abogado idóneo para el caso concreto. El decreto no fija plazos de aprobación garantizados y cada expediente se evalúa por separado.
Artículos relacionados
- Inversionista calificado en Panamá: nuevos montos, vías y plazos del decreto de septiembre
- Residencia en Panamá por inversión: Inversionista Calificado, Países Amigos y Pensionado comparados
- Comprar una propiedad en Panamá siendo extranjero: proceso, impuestos y exoneraciones
- Cómo consultar el Registro Público de Panamá en línea: sociedades, fincas e hipotecas
- Residencia por solvencia económica: cómo pasar a Inversionista Calificado en Panamá
- Visas en Panamá: qué se necesita para entrar, para quedarse y para residir
- Residencia por hijo panameño: requisitos, edad mínima y qué otorga
- Permiso de trabajo para extranjeros con residencia por reagrupación familiar en Panamá
- Residencia en Panamá para estadounidenses y canadienses: vías, documentos y errores comunes
Fuentes
Todas las fuentes se consultaron el 6 de octubre de 2026.
- Gaceta Oficial Digital 30613, 16 de septiembre de 2026: Decreto Ejecutivo 17 de 8 de septiembre de 2026 (artículos 2 a 8, 12 a 15 y 18 a 21).
- MICI, Panamá amplía el alcance del programa Inversionista Calificado (21 de septiembre de 2026).
- MICI, nuevo decreto de Inversionista Calificado (28 de septiembre de 2026).
- Legal Solutions Panamá, permiso de residencia de inversionista.
Pregunte sobre este artículo
Escriba su duda y le mostramos la respuesta dentro de este artículo o en otras publicaciones de Radar Panamá.
